YYCR－2021－01007

益政办发〔2021〕9号

益阳市人民政府办公室

关于印发《益阳市物业专项维修资金管理办法》的通知

各区县（市）人民政府，益阳高新区管委会，大通湖区管委会，市直有关单位：

《益阳市物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府第76次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

益阳市人民政府办公室

2021年11月3日

（此件公开发布）

  

益阳市物业专项维修资金管理办法

第一章  总　　则

第一条  为加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《湖南省物业管理条例》等法律、法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称的物业专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于建筑物及其附属设施共用部位共用设施设备保修期满后维修、更新和改造资金。

本办法所称共用部位，是指根据法律法规和物业买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅业主与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律法规和物业买卖合同，由业主共有共用的非相关专业经营单位承担的附属设施设备，一般包括电梯、无障碍设施、公共照明设施、给排水设施、消防设施、绿地、道路、非经营性停车场、公共文体设施、景观设施、安保设施和共有设施设备使用的物业等。

第三条  市住房和城乡建设部门会同市财政部门负责维修资金管理的指导和监督工作。

市维修资金管理机构具体负责市城市规划区域范围内维修资金的日常管理工作。

区住房和城乡建设部门具体负责本行政区域内市城市规划区域范围外的维修资金日常管理工作。

县（市）住房和城乡建设部门具体负责其行政区域内维修资金的日常管理工作。

区县（市）住房和城乡建设部门应当设立维修资金管理专门机构，具体负责维修资金日常管理工作。

物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）按照职责分工，负责维修资金管理相关工作。

第四条  维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明的原则。

第二章  交    存

第五条  维修资金由业主交存，属于业主共有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第六条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）住宅（含商品住房、经济适用房、拆迁安置房等），但一个业主所有且与其他物业不具共有部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅（含商业用房、独立产权会所、写字楼、储物间、车库、车位等）和住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；

（三）非单一产权的非住宅用房。

第七条  开发建设单位、物业销售单位在售房时应与购房人明确维修资金交存事项。物业的维修资金由购房人将首期维修资金交存至维修资金专户，开发建设单位和物业销售单位不得代收代交。

未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将物业交付购房人。

第八条  物业首期维修资金交存标准按业主所拥有物业的建筑面积和我市同类建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

住房和城乡建设部门应当根据本地区情况，以物业建筑安装工程每平方米造价为基数，合理确定、公布交存标准，并适时调整。

维修资金交存后，物业登记面积与交存维修资金面积误差≤2%的，交存的维修资金不作调整。

第九条  新建商品房在办理商品房网签备案前，购房者应当按照测绘部门出具的物业预测报告将首期维修资金存入维修资金专户；截至物业竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业，开发建设单位应当在申请竣工验收前按照测绘部门出具的物业预测报告将首期维修资金存入维修资金专户，确保整幢建筑全额交清；实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

实行现售的商品房，开发建设单位应当在办理现售备案或不动产登记时，将首期维修资金存入维修资金专户。

原未交存维修资金的单一产权物业办理产权转让、销售等转移为两个或两个以上多元产权时，应当在办理存量房交易备案或不动产登记时按照本规定交存首期维修资金。

第十条  开发建设单位申请办理物业所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共用的其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占有范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。不颁发不动产权证书，不交存维修资金。

第十一条  维修资金由第三条规定的行政区域内的物业维修资金管理机构代管。住房和城乡建设部门会同财政部门通过公开招标的方式，选择存款利率高、信誉好、服务优的当地商业银行作为维修资金专户管理银行，开立维修资金专户。

专户管理银行应当建立和完善维修资金账户的设立、交存、使用、查询、结算等制度。

收取维修资金应当出具省财政部门统一监制的维修资金专用票据，实行一户一票。

维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按物业门户号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按物业门户号设分户账。

第十二条  维修资金续交。（一）业主分户账中维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交；（二）续交以楼栋单元为单位实施；（三）成立业主大会的，由业主委员会拟定维修资金续交方案，组织召开业主大会会议对续交方案进行表决。业主未按照续交方案及时、足额续交维修资金，经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼；（四）未成立业主大会的，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区依法指导、协助其成立业主大会、选举产生业主委员会，再由业主委员会组织召开业主大会会议对续交方案进行表决。

第十三条  已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请，并经住房公积金管理单位核准，可将业主及其配偶的住房公积金直接划转至维修资金管理专户，用于补充维修资金。

第十四条  业主未按规定交存首期、补建维修资金的，业主委员会应当督促其交存，业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第十五条  业主共有部分经营所得净收益属于全体业主共有，应当主要用于补充维修资金。

第十六条  维修资金当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。

维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内，每年的6月30日为结息日。

第三章  使    用

第十七条　建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，维护保障其基本使用功能，不得挪作他用。

共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）建筑物外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿、霉变的；（三）地下室出现渗漏、积水的；（四）建筑物外墙外装饰层出现较严重开裂或脱落的；（五）楼梯间、公共走廊装饰层出现较严重开裂或脱落、栏杆较严重锈蚀的；（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、楼梯出入口门等出现较严重破损的；（七）公共区域门窗或窗纱较严重破损的。

共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀较严重的；（三）避雷设施不满足安全要求的；（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；（五）消防系统出现功能障碍或部分设备、部件损坏严重的；（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；（七）门禁、楼宇呼叫、监控等设备出现故障或无法正常运行的。

第十八条  物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，分摊有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主拥有物业建筑面积所占比例确定。

已交存维修资金的，分摊费用从受益业主分户账中列支；受益业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足；未交存维修资金的，分摊费用由受益业主直接支付。

第十九条  维修资金的使用分为一般使用、应急使用和计划使用。

第二十条  维修资金一般使用按照以下程序：

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主（统称为使用申请人）根据实际需要向维修资金管理机构提出书面申请；

（二）维修资金管理机构进行现场勘察，明确维修资金列支范围；

（三）使用申请人组织制定使用方案，使用方案应当包括但不限于下列内容：1．使用的具体范围和内容；2．施工方案及进度计划；3．费用预算。

经维修资金列支范围内专有部分影响范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（四）使用申请人应当对使用方案（表决前公示）及业主表决情况等在现场进行公示，公示期不得少于七日，维修资金管理机构监督抽查；

（五）公示期满无异议或者异议不成立的，使用申请人按使用方案组织实施；

（六）项目实施完毕，使用申请人组织物业服务企业、业主委员会、业主代表、监理单位等对维修项目进行竣工验收，维修资金管理机构、第三方审核单位参与；

（七）维修项目竣工验收合格并按要求公示无异议或异议不成立后，使用申请人持有关材料，向维修资金管理机构申请拨付；

（八）维修资金管理机构审核同意后，按照工程完成情况向专户管理银行发出拨付维修资金的通知，专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位。

第二十一条　发生下列情形之一，危及人身安全、物业使用安全和公共安全，需要立即对物业项目进行维修的紧急情况，业主委员会或物业服务企业在属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的监督指导下可以依法直接申请应急使用维修资金：

（一）电梯突发故障；

（二）消防、电力、供水、供气等设施设备出现突发功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；

（三）楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；

（四）其他发生危及人身安全和物业使用安全的紧急情况。

第二十二条　发生第二十一条规定的情形时，可以不经业主表决按照以下程序使用维修资金：

（一）使用申请人向维修资金管理机构提出书面申请，对电梯、消防等技术难度大的维修项目需专业机构出具意见；

（二）维修资金管理机构收到申请后会同物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区立即组织现场勘察；

（三）经勘察需要维修的，维修资金管理机构通知使用申请人立即组织维修；

（四）项目实施完毕，使用申请人组织物业服务企业、业主委员会、业主代表、物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和社区、市场监督、消防、监理等相关部门和人员对维修项目进行竣工验收，维修资金管理机构、第三方审核单位参与；

（五）应急维修项目竣工验收合格后，使用申请人应当随即将维修情况在物业管理区域内和物业维修项目的显著位置同时公示，公示期不少于七日，维修资金管理机构负责监督抽查；公示期满无异议后，维修资金管理机构将维修费用拨付到维修单位。

第二十三条　发生第二十一条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修、更新和改造的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区组织代修，并将维修情况在物业管理区域内和物业维修项目的显著位置同时公示，公示期不少于七日。

工程竣工验收合格后，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区持工程验收合格资料、维修发票等到维修资金管理机构办理拨付手续。

第二十四条　对符合下列条件的物业维修、更新和改造项目，可以采取一次性表决的方式使用维修资金。一次性表决使用维修资金的，应当经专有部分影响范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（一）同一物业管理区域内全体业主受益；

（二）单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

一次性表决方式使用维修资金的期限不得超过二年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域维修资金交存总额的百分之五。

属于一次性表决范围内的物业维修、更新和改造项目，使用维修资金时，不需要业主再次表决。

第二十五条  屋面、外墙渗漏维修一般按第二十条使用程序实施；如因少数业主不理解、不配合导致维修拖延、损害加重的情况，需按第二十二条或第二十三条使用程序进行维修的，实行专项监督，经物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区和专家咨询小组论证认可后实施。

第二十六条  有超过专有部分占需要维修、更新和改造的共有部位、共有设施设备所涉及的影响范围内建筑物总面积三分之一以上的业主且占需要维修、更新和改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数三分之一以上的业主对维修施工单位提出异议的，推行公开招标方式选聘维修单位，并引导使用申请人选聘第三方专业机构参与工程监理和验收。监理、验收费用列入维修、更新和改造成本。

第二十七条  所有维修、更新和改造工程竣工验收后，使用申请人均须将下列材料在物业管理区域和物业维修项目的显著位置公示七日以上，并存档：（一）维修使用方案；（二）施工单位编制的工程结算报告；（三）工程审价报告；（四）工程竣工验收合格资料；（五）维修费用分担明细表。

维修、更新和改造费用超出核定预算金额10%以上或者超出金额1万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

使用申请人应根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第二十八条  申请拨付维修资金，应当提交下列材料：（一）维修使用方案；（二）施工（维修）合同；（三）工程量清单；（四）影响范围内相关业主清册及业主表决材料；（四）公示内容、公示情况说明或者未成立业主委员会的物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区提供的相关材料；（五）银行账户名称。

第二十九条  维修资金只能拨付到工程施工（维修）合同确定的施工单位账户中；用于支付评估、监理、鉴定等的费用只能支付到约定的评估、鉴定、监理等单位账户中。

第三十条  为了提高工作效率，降低企业成本，维修资金管理机构可定期向社会公布一批具有相应资质的物业维修单位、工程造价咨询机构、监理机构等，建立物业维修信息库，供业主委员会、物业服务企业或业主自行选择。

物业维修信息库由维修资金管理机构定期公布并结合使用申请人和业主的意见对入库单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

第三十一条　维修资金的使用实行工程审核制度，按公开、公平、公正的原则，应当经具有相应执业资格的工程造价人员审核，审核费用列入维修和更新、改造成本。

第三十二条  下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

第三十三条　在保证维修资金正常使用的前提下，可以按国家规定购买国债、定期组合存款，确保资金的安全和保值增值，不得挪作他用。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十四条　下列收益应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用物业共用部位、共用设施设备产生的收入在扣除合理成本之后；

（三）物业共用设施设备报废后回收的残值；

（四）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。

第四章　监督管理

第三十五条　物业转让、抵押时，物业转让、抵押人未交纳维修资金或者其分户账内的维修资金余额不足首期交存额30%的，应当在办理物业转让、抵押手续前按照规定补交、续交，转让物业分户账中结余的维修资金随物业所有权同时过户，受让人应当及时到物业维修资金管理机构办理分户账更名手续。

第三十六条　物业灭失的，物业分户账中结余的维修资金按照产权关系返还相应业主。业主可持本人身份证件、物业灭失材料等，到维修资金管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。出售公有住房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收交同级国库。

第三十七条　维修资金管理机构应当定期公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

第三十八条　业主对维修资金管理机构公布的情况有异议的，可以要求复核。维修资金管理机构应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

业主可以向维修资金管理机构申请查询其分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

第三十九条　维修资金的管理和使用，应当依法接受审计监督。

第五章  附    则

第四十条  本办法实施前，物业已经出售但未建立维修资金的，应当按照本办法规定进行补建；已代收维修资金但未交存至维修资金专用账户的，应按要求及时交存到维修资金管理机构。

第四十一条  本办法自公布之日起施行，《益阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（市人民政府令〔2006〕4号）同时废止。

  

抄送：市委各部门，益阳军分区。

市人大常委会办公室，市政协办公室，市监委，市法院，市检察院。

各民主党派市委。

益阳市人民政府办公室　　　         　　  2021年11月5日印发