为了解益阳房地产市场的运行情况，国家统计局益阳调查队走访了市房管局、房地产开发企业、二手住宅经纪公司等单位，并结合房地产价格调查报表，调查发现：益阳市中心城区房地产市场整体呈现量价齐升的态势，去库存效果明显，但五项问题亟待解决。

一、1-5月份中心城区房地产市场运行特点

（一）新建商品住宅销量同比增加

网签数据显示：2017年1-5月份益阳市中心城区新建商品住宅成交套数为4398套，同比上涨18.23%；成交面积为51.22万㎡，同比上涨23.45%；成交金额23.65亿元，同比上涨40.77%。1-5月中心城区新建商品住宅成交面积分别为：8.18万㎡、10.45万㎡、10.83万㎡、9.83万㎡、11.92万㎡，同比增幅除3月份以外，均保持两位数的增长速度（见图一）。

（二）新建商品住宅价格指数稳步增长

新建商品住宅价格同比指数今年以来一直保持两位数的高速增长，90-144㎡户型涨幅明显。房地产价格调查数据显示：1-5月份，益阳市中心城区新建商品住宅价格同比上涨15.18%。其中90㎡以下住宅价格同比上涨10.46%；90-144㎡住宅价格同比上涨16.13%；144㎡以上住宅同比上涨13.72%。1-5月份新建商品住宅价格环比分别上涨2.04%、1.16%、1.90%、0.59%、2.19%（见表格及图二）。

（三）二手住宅量升价涨

抽样调查数据显示：2017年1-5月份，样本企业二手住宅成交面积3.07万平方米，同比上涨110.27%，二手住宅价格同比上涨9.72%。（见图三）

（四）去库存进展明显

房产局库存数据显示，截至2017年4月底，益阳市中心城区新建商品住宅库存面积为88.41万平方米，较2016同期下降55.69万平方米，同比下降38.65%，以2016年月均销量计算，预计消化周期为9.49个月，较上年同期缩短10.54个月。

（五）房地产投资总量增加，呈良性发展趋势

2017年1-5月份，全市共完成房地产开发投资31.44亿元，同比增长9.00%；其中赫山区同比增长最快，1-5月份共完成房地产投资10.77亿元，同比增长27.40%。受我市房地产市场回暖影响，全市房地产开发投资整体呈良性发展趋势。

二、多重因素助力益阳房地产市场稳步发展

从2016年3月开始，益阳在多重因素影响下，一直保持较稳定的发展态势。

（一）政策影响在延续

2016年益阳市出台了《关于继续实施促进中心城区房地产市场平稳健康发展有关政策的通知》（益政办发【2016】2号）；《湖南省人民政府办公厅关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（湘政办发【2016】23号）出台，进一步打通了棚改安置房、公租房与商品房的对接通道，为去库存提供了政策依据。据调查，中心城区拆迁量近两年增长明显，2017年，市委、市政府继续大力推进中心城区征地拆迁攻坚行动，3月下达了全市征地拆迁攻坚行动第一批任务，其中市中心城区拆迁项目101个，拆迁户数18078户，拆迁面积196万平米。拆迁户成为改善性住房需求的主力军，促使部分相对高价品牌楼盘受到追捧，大汉资江城的营销总监反映：益阳市房地产市场发展受棚户区改造和资江风貌带建设的影响较大，拆迁户多有改善性需求，更倾向赫山区、高新区购房。另外全面二孩政策实施以来，消费者的购房意愿有了显著变化，许多开发企业反映：购房者的刚性需求增强，一些家庭在购买首套房时，会选择更大的房子。网签数据显示：2017年5月144㎡以上住宅销售面积在本月中占21.66%，比上年同期增加11个百分点。

（二）区位条件和生态环境的吸引力不断加大

益阳的区位条件、生态环境对周边吸引力不断加大，随着资江风貌带和一园两中心等民生工程的建设，国家卫生城市和国家森林城市的成功创建，国家交通模范城市和全国文明城市各项创建成果的推进，使我市中心城区更加绿色、宜居和便捷。恒大绿洲销售主管反映，周边县镇的购房者以前非常少，现在则占到了全部购房者的1至2成。

（三）三四线城市热度增强

随着全国热点城市各项购房调控政策出台、消费者投资力度逐步向三、四线城市转移。据在会龙山溪谷购买了商品房的王先生介绍：长沙等地相继出台限购措施，使部分购房者改变计划，选择在本地购房，益阳房价较低且距离长沙较近，是选择益阳的主要原因。

（四）大型企业的进驻给全市房地产市场注入活力

近年来益阳相继引进碧桂园、绿地、恒大、新世界、万达、海洋城、王府井等国内行业龙头企业进驻，进一步激活了房地产市场，提升了整体品质，多个交通要道，黄金地段的楼盘价格均有明显上涨。据调查：临近益阳王府井的君临-上海湾5月网签均价4978.15元/㎡，同比增长21.79%。

三、房地产市场隐忧仍在

（一）不动产登记证办理需加快速度

多个楼盘反映，不动产登记证的办理进展缓慢，如碧桂园现有三个高层区尚未办到不动产登记证，高层区各有一千多户，积压最久的是2013年。

（二）组合贷款影响了部分客户购买欲望

益阳市公积金政策：凡是购买面积在120㎡-180㎡房屋的客户，如果选择公积金贷款则必须采取公积金贷款与商业贷款组合的形式，即每一笔贷款须从公积金中心和银行各贷款50%，这样每一笔贷款需要两套手续，贷款利率也相应提高，与一部分消费者的实际购买需求不相符。

（三）市政基础设施需加速完善

市政基础设施是开发商在售房时一个重要的宣传手段，楼盘周边基础设施工程进展缓慢，对楼盘销售产生不利影响。碧桂园的周主管透露，规划在碧桂园西侧的团圆南路及南侧的梅林路迟迟不能完工，导致住户的出行极不方便，现有的出行路口成了事故多发地段，同时跟道路相关的水、电、燃气等市政管网也是难以完善。

（四）政策落实仍需加强

尽管相关政策的出发点很好，在落实阶段却往往较难达到预想的效果。如《关于继续实施促进中心城区房地产市场平稳健康发展有关政策的通知》（益政办发【2016】2号）提到的加快车库、地下商业、停车位办证的工作，目前尚未见成效。

（五）问题楼盘需加力解决

我们从市房管局了解到：截至5月，益阳市中心城区有19个问题楼盘，包括京海湖综合楼、山水新城、幸福里等项目。如幸福里项目，因开发商资金链断裂，相关配套设施未完成，无法竣工验收，导致二期300多户业主无法进行不动产登记和办证。

四、相关建议

针对当前房地产市场面临的问题，我们建议：

一是加快建立行政审批快速通道，完善部门共享渠道，简化程序，提高效率；二是优化贷款政策，适度降低信贷门槛，满足新型刚性需求；三是健全落实市政基础设施，完善市政管网，为市民生活、出行带来便利；四是加强政策落实，把政策意图落到实处；五是提高处理问题楼盘积极性，贯彻落实好市政府问题楼盘处置相关会议的工作部署。