2014年我市房地产市场增速呈现放缓态势，房地产投资增速回落，商品房屋销售持续走低。

　　一、益阳市房地产投资现状

　　（一）房地产开发投资增速放缓。2014年，我市完成房地产开发投资101.12亿元,同比增长0.2%，增速比2013年回落8.8百分点。

　　从开发企业登记注册类型来看，内资企业完成投资99.62亿元，增长0.4%，占房地产开发投资的比重与去年相比基本持平，为98.5%；港澳台商和外资企业完成投资1.29亿元，增长26.9%，占房地产开发投资的比重较小，仅为1.3%，比上年高0.3个百分点。 

　　从房屋类型来看，住宅完成投资73.73亿元，增长0.7%，增速比上年回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.9%，比上年增加了0.4个百分点，其中：90平方米及以下中小户型完成投资13.85亿元，增长25.6%；144平方米以上大户型房屋完成投资12.05亿元，下降24.0%；商业营业用房完成投资21.99亿元，增长24.6%；办公楼完成投资同比下降较多，降幅达77.5%。         房地产开发投资占第三产业固定资产投资的比重约为21.9%，2013年为27.7%,2012年为35.7%，占比呈逐年下降趋势。

　　（二）商品房销售市场不景气，库存增加。2014年，我市完成商品房屋销售面积312.11万平米，同比增长0.7%，增速比2013年回落19.7个百分点。其中，住宅销售面积272.91万平方米，下降5.1%。

　　

　　2012年-2014年，我市商品房屋待售面积分别为79.7万平方米、121.1万平方米、132.5万平方米，房屋存量不断增加，分别比上年增长76.3%、51.9%、9.4%。

　　（三）房地产市场规模和速度仍处于中低位水平。2014年，全市商品房销售面积312.11万平方米，占全省总量的比重为5.7%，销售面积居全省第8位，增速居全省第7位。全市房地产开发完成投资101.12亿元，仅占全国总量的3.5%，同比增长0.2%，比全省平均增速低9.5个百分点。全市房地产开发投资额在全省排第11位，增速在全省排第11位。

　　2014年湖南省房地产分地区投资及销售情况

　　（四）商品房屋销售均价有所下降。2014年完成商品房屋销售额9.4亿元，同比下降3%，全市商品房屋销售均价为3012元/平方米，同比下降3.9%；中心城区销售均价为3997元/平方米，与2013年基本持平。

　　销售均价最高的为高新区（4240元/平方米），同比下降7.5%；价格波动最大的区县为大通湖区，2014年销售均价为1851元/平方米，同比增长18.1%。

　　（五）各区县（市）差异明显。从房地产开发投资来看，赫山区投资增长最快，增长45.8%；大通湖区、桃江县、安化县的增速均高于全市平均水平，分别完成房地产开发投资1.17亿元、10亿元、7.24亿元，比上年分别增长31.8%、9.3%、5.7%。但资阳区（-62.8%）、南县（-20.2%）、沅江市（-17.6%）、高新区（-4.8%）均低于全市平均增速。

　　从商品房屋销售面积来看，有5个县（市）商品房屋销售面积增速超过全市平均水平，分别为大通湖区（19.9%）、沅江市（18.7%）、高新区（10.9%）、安化县（6.2%）、桃江县（2.5%）。资阳区、赫山区、南县均呈下降趋势，同比分别下降62.7%、13.4%、19.2%。

　　二、房地产市场下行原因分析 

　　（一）商业银行信贷收紧，开发贷款总量有所下降。2014年，金融机构对房地产企业仍采取从严审核、加强管控等措施，进一步制约了房地产开发贷款的发放。尽管我市金融机构并未停办房地产开发贷款业务，但相关信贷政策日益趋紧，房地产开发企业获得贷款难度有所增加。开发贷款和个人按揭贷款利率普遍上浮，放款时间明显拉长，持续影响房地产开发投资和住房需求的增长。根据市人民银行数据显示，2014年，全市房地产开发贷款余额9.98亿元，比上年下降10.8%。

　　（二）房地产开发企业到位资金趋紧，资金链面临断裂风险。2014年，全市房地产开发企业到位资金107.86亿元，同比下降6.5%，比房地产开发投资增速低6.7个百分点。其中，国内贷款5.36亿元，同比下降32.7%；自筹资金53.29亿元，增长3.1%。自2010年以来，国家加大对房地产行业的调控力度，金融机构推出“提高最低首付”和“差别化信贷利率”等相应措施。信贷紧缩导致房地产企业资金来源匮乏，资金链随时可能断裂，影响房地产企业安全。据金融机构反映：2014年房地产销售不理想，开发企业出现民间融资倾向，融资成本大幅增加。在银行资金来源渠道不畅的情况下，企业间相互短期拆借是普遍现象。

　　（三）市场信心不足，民众观望情绪强烈。2014年，房地产政策出现松动，但是从我市情况来看，房地产市场并未出现预期的火爆，房地产形势不容乐观，唱空房地产市场的声音不断，宣扬“崩盘论”、“拐点论”，营造了一种房价下降的舆论氛围。同时，首套房贷利率折扣力度较小，多数银行在基准利率基础上进行上浮，对于购房者来说，购房优惠较小。面对高位运行的房价，大量购房者由于支付能力不足而选择观望，有能力购房的客群又因为政策刺激力度有限未能改善市场预期，因此，购房者趋于理性，观望情绪有所增加。

　　三、加快我市房地产市场发展的建议

　　（一）切实加强政府对房地产市场的积极引导和有效调控。由政府牵头组织房管、住建、国土、统计等相关部门进一步对房地产市场进行深入调研，建立健全公开、平等、竞争、有序的房地产市场长效机制，拿出具体方案和措施，从源头把关，化解土地供需矛盾，切实降低建房成本，实现商品住房供求基本平衡，稳定住房价格，促进全市房地产业全面、健康、平稳发展。

　　（二）要加快保障性住房建设。一方面，保障性住房是房地产市场健康发展的有力保证，能够促进经济增长；另一方面，从民生角度出发，能够帮助家庭住房困难群众、低收入者解决住房问题或为困难群众改善住房条件。必须继续推行房地产开发与保障房建设并重的原则，将经适房、廉租房、公租房的建设放在重要位置，扩大开发规模，以期对房价的持续上涨起到一定的抑制作用。

　　（三）要进一步拓展资金融资渠道。民间投资是房地产开发的巨大潜力市场，除积极采取措施争取民间投资外，房地产开发企业更应调整自身角色定位，力求快速将企业存货变现为资金。务必改变过往“利益最大化”的市场策略，而应努力将销售能力放在首位，换取流动资金，更好的投入后期开发中。可采取打折促销的方式加快回笼资金，或采取项目合作的方式缓解资金压力，想法设法拓展多元化的融资渠道。