为规范我市物业专项维修资金的归集、使用，加强物业专项维修资金的监管，根据 《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令第165号）、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》（省住建厅 财政厅 湘建房〔2016〕149号）、《湖南省住房和城乡建设厅 湖南省财政厅关于加强物业专项维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）精神，结合我市实际，现将拟提请以益阳市人民政府印发的《益阳市物业专项维修资金管理办法》（征求意见稿）向社会公开征求建议意见。

建议意见可采取信函、电子邮件等方式向我局提出，征求意见截止时间为2021年5月1日。

联系地址：益阳市康富南路001号

联系电话：0737-3106203

邮    箱：5852793@qq.com

                                                益阳市住房和城乡建设局

                                                     2021年4月2日

                              益阳市物业专项维修资金管理办法

                                     （征求意见稿）

 

第一章  总则

第一条 为加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》《湖南省物业管理条例》等法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称的物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造资金。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅业主与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有共用的非相关专业经营单位承担的附属设施设备，一般包括电梯、无障碍设施、公共照明设施、给排水设施、消防设施、绿地、道路、非经营性停车场、公共文体设施、景观设施、安保设施和共有设施设备使用的房屋等。

第三条 市建设行政主管部门会同市财政部门负责全市维修资金管理的指导、监督工作。

市物业物业维修资金管理机构具体负责市城市规划区域范围内物业专项维修资金的交存、使用等管理工作。

区建设行政主管部门具体负责本行政区域内市城市规划区域范围外的物业专项维修资金管理工作。

县（市）建设行政主管部门具体负责其行政区域内物业专项维修资金的管理工作。

区、县（市）建设行政主管部门应当设立物业专项维修资金管理专门机构，具体负责物业专项维修资金交存、使用等日常管理。

审计、财政以及物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区等相关部门按照各自职责，共同做好物业专项维修资金的管理工作。

第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明的原则。

 

第二章  交存

第五条 物业专项维修资金由业主交存，属于业主所有。从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金：

（一）住宅（含商品住房、经济适用房、拆迁安置房等），但一个业主所有且与其他物业不具共有部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅（含商业用房、独立产权会所、写字楼、储物间、车库、车位等）和住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；

（三）非单一产权的非住宅用房。

第七条 房屋出售单位（以下简称售房单位）在售房时应与购房人明确物业专项维修资金交存事项。房屋的物业专项维修资金由购房人将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户，售房单位不得代收挪用。

开发建设单位、业主委员会、物业服务企业不得擅自代收物业专项维修资金。

未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

第八条 物业专项维修资金分为首期交存和续补交存。

房屋首期物业专项维修资金交存按照业主所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为我市同类建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金；购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

建设行政主管部门应当根据本地区情况，以房屋建筑安装工程每平方米造价为基数，合理确定、公布交存标准，并适时调整。

房屋建安造价成本（以益阳市建设工程造价部门发布为准）变动超过15%时，物业专项维修资金首次交存标准相应作同幅度调整。调整标准按相关程序由市建设行政主管部门向社会公布。

物业专项维修资金交存后，房屋登记面积与交存物业专项维修资金面积误差≤3%的，交存的物业专项维修资金不作调整。

第九条 新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。购房者应当在办理商品房网签备案前，按照测绘部门出具的房屋预测报告将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业，开发建设单位应当在申请竣工验收前按照测绘部门出具的房屋预测报告将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。

实行现售的商品房，应当在办理初始登记时，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

原未交存物业专项维修资金的单一产权物业办理产权转让、销售等转移为两个或两个以上多元产权时，应按照现行标准交存首期物业专项维修资金。　

第十条 开发建设单位申请房屋不动产初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共用的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并与建筑区划内房屋基本单位的登记簿形成关联，但不颁发房屋权属证书，不交存物业专项维修资金。

第十一条 建设行政主管部门会同财政部门通过公开招标的方式，选择存款利率高、信誉好、服务优的当地商业银行作为物业专项维修资金专户管理银行，开立物业专项维修资金专户。

专户管理银行应当建立和完善物业专项维修资金账户的设立、交存、使用、查询、结算等制度。

专户管理银行、代收物业专项维修资金的售房单位应当出具省财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据，实行一户一票。

物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。

物业专项维修资金管理机构应当建立健全物业专项维修资金档案资料管理制度，建立物业专项维修资金信息化管理系统，对物业专项维修资金的归集、使用、查询等进行统一管理。

第十二条 物业专项维修资金由市物业维修资金管理机构代管。业主账户余额不足首期交存额30%的，业主应当按照不低于首期物业专项维修资金交存标准的70%和方式续交。

第十三条 已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请，并经住房公积金管理单位核准，可将业主及其配偶的住房公积金直接划转至物业专项维修资金管理专户，用于交存和补充物业专项维修资金。

第十四条 本办法实施前，物业已经出售但未交存物业专项维修资金的，应当补交。

已代收物业专项维修资金但未交存至物业专项维修资金专用账户的，代收单位应在本办法实施之日起30日内全额交存。

第十五条 物业专项维修资金必须及时足额交纳，不得减免。开发建设单位、业主未按照本办法规定交存、补交、续交的，不得为其办理房屋竣工验收、房屋交易备案和不动产登记手续。

第十六条 业主共有部分经营所得净收益属于全体业主共有，应当主要用于补充维修资金。

第十七条 物业专项维修资金当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息；其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。

物业专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

物业专项维修资金代管机构所需工作经费缺口可在物业专项维修资金增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

 

第三章  使用

第十八条　建筑物及其附属设施的物业专项维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，分摊有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主拥有物业建筑面积所占比例确定。

已交存物业专项维修资金的，分摊费用从受益业主分户账中列支；受益业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足；未交存物业专项维修资金的，分摊费用由受益业主直接支付。

第二十一条 物业专项维修资金按照以下程序使用：

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修、更新和改造计划向物业专项维修资金管理机构提出使用申请；

（二）物业专项维修资金管理机构进行现场勘察，明确物业专项维修资金列支范围；

（三）物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织制定使用方案，使用方案应当包括但不限于下列内容：1.需要维修、更新和改造的具体范围和内容；2.维修、更新和改造方案及工程计划；3.费用预算及进度计划；4.其他与物业专项维修资金使用有关的内容。

经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。　　

（四）物业专项维修资金管理机构应当对使用方案（表决前公示）及业主表决情况等进行公示，公示期不得少于七日；

（五）公示期满无异议或者异议不成立的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主按使用方案组织实施；

（六）维修项目竣工验收合格后，物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向物业专项维修资金管理机构申请列支；

（七）物业专项维修资金管理机构审核同意后，按照工程完成情况向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

第二十二条　对符合下列条件的物业维修、更新和改造项目，可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。一次性表决使用物业专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（一）同一物业管理区域内全体业主受益；

（二）单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

属于一次性表决范围内的物业维修、更新和改造项目，使用维修资金时，不需要业主再次表决。

第二十三条　发生下列情形之一，危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即对物业项目进行维修、更新和改造的紧急情况，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的物业专项维修资金，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支，业主应当依法予以配合：

（一）电梯故障危及人身安全的；

（二）消防、电力、供水、供气等设施设备出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的；

（三）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的；

（四）楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的；

（五）其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

第二十四条　发生第二十三条规定的情形时，按照以下程序使用物业专项维修资金：

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主向物业专项维修资金管理机构提出书面申请。依照相关规定需要检测、鉴定的，还应当提交相关资质单位出具的书面检测、鉴定意见；

（二）物业专项维修资金管理机构收到申请后立即组织相关单位现场勘察；

（三）经勘察需要维修的，物业专项维修资金管理机构通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修；

（四）维修项目竣工验收合格后，物业专项维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内和物业维修项目的显著位置同时公示，公示期不少于七日，公示期满无异议后，物业专项维修资金管理机构将维修费用划转到维修单位。

第二十五条　发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修、更新和改造的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区组织代修，并将维修情况在物业管理区域内和物业维修项目的显著位置同时公示，公示期不少于七日。                      

工程竣工验收合格后，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区持工程验收合格证明、维修发票等到物业专项维修资金管理机构办理付款手续。

第二十六条  有超过专有部分占需要维修、更新和改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积三分之一以上的业主且占需要维修、更新和改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数三分之一以上的业主提出异议的, 推行公开招标方式选聘维修单位，引导第三方专业机构参与工程监理和验收。监理、验收费用列入维修、更新和改造成本。

第二十七条 申请列支物业专项维修资金，应当提交下列材料：（一）物业专项维修资金使用方案；（二）与施工单位签订的工程施工（维修）合同、已标价工程量清单、中标通知书（招标项目）；（三）与共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的证明材料；（四）公示内容、公示情况说明或者未成立业主委员会的物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的书面证明材料；（五）专户管理银行及账户名称；（六）其他相关材料。

第二十八条 维修、更新和改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当组织验收，并将下列材料在物业管理区域和物业维修项目的显著位置公示七日以上，并存档：（一）施工单位编制的工程结算报告；（二）维修费用清单、票据；（三）维修费用分担明细表；（四）其他相关资料。

维修、更新和改造费用超出核定预算金额20%以上或者超出金额1万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

第二十九条 为了提高工作效率，降低企业成本，物业专项维修资金管理机构可定期向社会公布一批具有相应资质的物业维修单位、工程造价咨询机构、监理机构等，建立物业维修信息库，供业主委员会、物业服务企业或业主自行选择。

物业维修信息库由物业专项维修资金管理机构定期公布并结合申请人和业主的意见对入库单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

第三十条 物业专项维修资金只能划转到工程施工（维修）合同确定的施工单位账户中；用于支付评估、监理、鉴定等的费用只能支付到约定的评估、鉴定、监理等单位账户中。

第三十一条　物业专项维修资金的使用实行工程预、结算两阶段审核制度，按公开、公平、公正的原则，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修和更新、改造成本。

第三十二条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

第三十三条　在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按国家规定购买国债、定期组合存款，确保资金的安全和保值增值，不得挪作他用。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十四条　下列收益应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业共用部位、共用设施设备产生的收入在扣除合理成本之后，但业主大会另有决定的除外；

（三）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第三十五条　房屋转让、抵押时，房屋转让、抵押人未缴纳物业专项维修资金或者其分户帐内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当在办理房屋转让、抵押手续前按照规定补交、续交，转让房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。

第三十六条　房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金按照产权关系返还相应业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料，到物业专项维修资金管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。出售公有住房单位提取的物业专项维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十七条　物业专项维修资金管理机构应当定期公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

第三十八条　业主对物业专项维修资金管理机构或者业主委员会根据本办法第三十七条规定公布的情况有异议的，可以要求复核。物业专项维修资金管理机构应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

业主可以向物业专项维修资金管理机构查询其分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

第三十九条　物业专项维修资金应当依法接受审计、监察机关的监督。

第五章附则

第四十条 各区、县（市）物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动，参照本办法执行。

第四十一条 本办法自  年 月 日起施行，《益阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（市人民政府令〔2006〕4号）同时废止。