尊敬的市领导：
我是大桃路北美阳光城的一位业主，代表小区内众多业主就我们小区物业公司（湖南太平盛世物业管理有限公司）的一些所作所为进行些咨询和投诉：
1、请问一下有没有相关法律法规或其他政策性文件规定强制要求业主必须提前预缴物业管理费？
2、北美阳光城物业公司强制进行物业费预收，对于不同意预缴的业主采取限额购电（单次限购18元电量）的方式逼迫业主就范，给广大业主特别是上班族造成了极大的不便，物业公司此做法是否欠妥，请督查。
3、根据《湖南省物业管理条例》第五十条规定：业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。北美阳光城开发商及物业公司堂而皇之的违反近10年之久，地下车位只售不租，随着小区内车辆数量不断增加，地面车位严重不足导致停车不规范，造成经常剐蹭，更有2次小区内失火而消防车道被挤占消防车无法靠近进行救援，造成了不可挽回的损失。为了小区的生活秩序及消防安全，请相关主管部门督促其开放对业主租赁地下车位，并加强小区车辆停放管理。
4、近几年小区除大门口保安亭内有保安外，小区里面竟未配置任何巡逻保安，加之外来人员管理混乱导致小区内车窗被砸、财物被盗的现象频发，物业公司不作为是造成这一现象的根本原因，请主管部门督促整改，加派人手、加强管理，给小区业主创造一个平安放心的家园。
5、因小区业委会一直未成立，自小区建成入住以来，小区内所有的公共收益（场地租赁费、广告费、外来车辆停车费等等）均由物业公司管理，但物业公司从未对这部分收益及其去向进行公示，广大业主一直以来要求公开公示，但物业公司置之不理，请主管部门帮忙督促一番，不胜感激！

蔡先生：

    您好，您反映的市长信箱内容我局（办）已收悉，经物业管理科和房产开发科核实了解，现回复如下：

    一、物业服务费的预缴及限制购电的问题。《湖南省物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。根据您与湖南盛世太平物业管理有限公司益阳分公司（以下简称盛世太平物业）签订的《前期物业服务合同》第四条第一款的约定：甲方交纳费用的时间每年12月15日前，按年交纳本年度物业服务费。物业企业不得强制要求业主预交物业服务费。 经初步调查，暂未发现盛世太平物业存在因业主未预交物业费而限制购电的行为。如您有证据可向我们提供，一经查实，我局（办）将依法依规进行严肃处理。
    二、车库租售的问题。《湖南省物业管理条例》为2018年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议审阅通过，于2019年1月1日起开始实施，并非您说的十年之久。其中第五十条规定：“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。”我局将督促开发商按照相关规定执行，维护业主的合法权益。
    三、消防通道堵塞的问题。因小区有部分业主未租赁或购买地下停车位，其车辆停放于地面。为此，盛世太平物业做了大量警示、疏导、劝导等工作，针对性的采取过锁车措施，尽可能的规范车辆的停放。我局（办）已要求盛世太平物业与业主及时做好沟通、解释、宣传等工作。
    四、物业管理不到位的问题。经调查，盛世太平物业有楼宇巡查签到记录，晚班每15分钟一次的夜间报岗巡视记录。根据2018年业主满意度调查数据显示，大多数小区业主对物业服务工作比较满意。
    五、公共部位公益收入的支出与公示问题。《湖南省物业管理条例》第五十二条规定：利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。根据盛世太平与开发建设单位及业主签订的《前期物业服务合同》中约定：小区共用设施设备委托物业公司经营，经营收入弥补物业管理经费的不足。由于该小区投入使用时间较长，小区共用设施设备日渐老化，公共收益已投入到小区共用设施的维修改造建设中。物业公司表示业主随时可到物业服务中心查询公共收益的收入及开支情况。我局（办）已责令盛世太平物业，对须公示的财务收支应按规定在小区内予以公示，严格规范公益收入的使用，不得挪作他用。

    感谢您对我们工作的理解和支持！

                                                           益阳市住房和城乡建设局（人民防空办公室）

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