一、关于对益阳新建商品房前期物业管理费如何定价的问题：

1.请问新建商品房物业费收费标准是依据什么文件进行定价？如果是市场定价，物业公司的服务水平是不是物业费高低的决定性因素？

2.请问现在的政策是否还对物业公司进行等级资质划分？如果是，烦请提供划分标准，如果否，那么如何界定物业公司的服务能力？

3.请问关于对各小区前期物业服务收费标准的批复现在是已申请公开还是主动公开？如果是依申请公开，本人申请公开梓湖馨苑（备案名：紫玉鑫城）的详细批复信息

二、关于对物业公司服务如何监管的问题：

1.请问物业公司的直接管理部门是什么？

2.如果前期物业公司收取高于普遍市场的物业服务费，但服务水平确让广大业主不满，请问是否能对物业费重新定价？如果广大业主要申请降低前期物业服务费得如何进行合理合法的自身权益维护？

3.对于前期物业公司收取的公共收益，物业公司是否要进行准确，详细的公示？同时公共收益由谁享有？如果前期物业公司拒不对公共收益进行公示，业主该怎么办?

感谢相关部门负责领导与工作人员的耐心答疑，不胜感激！

亲爱的市民朋友：

    您好！以下是您关心的问题我委做出的答复。

    一、关于益阳新建商品房前期物业管理费如何定价的问题：

1、请问新建商品房物业收费标准是依据什么文件进行定价？如果是市场定价，物业公司的服务水平是不是物业费高低的决定性因素？

答：我市新建商品房物业收费标准是根据《关于重新公布益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》益价服〔2012〕124号文件来执行。物业公司的服务等级决定物业收费标准的高低。

2、请问现在的政策是否还对物业公司进行等级资质划分？如果是，烦请提供划分标准，如果否，那么如何界定物业公司的服务能力？

答：物业公司资质等级的划分、物业公司的服务能力由住建主管部门负责管理。依据《物业管理条例》第三十二条：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

3、请问关于对各小区前期物业服务收费标准的批复现在是依申请公开还是主动公开？如果是依申请公开，本人申请公开梓湖馨苑（备案名：紫玉鑫城）的详细批复信息。

答：我委价费政务信息主动公开内容为规范性文件，某一小区前期物业收费标准的批复只在其小区执行，不属规范性文件，不在主动公开内容之列，可依申请公开，也可找物业公司公开。依据《关于重新公布益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》益价服〔2012〕124号文件第十条：物业服务企业应在物业管理区域醒目位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、价格举报电话12315等进行公示，自觉接受业主的监督。梓湖馨苑的详细批复信息由物业公司依照益价服〔2012〕124号文件第十条进行公示。

二、关于对物业公司服务如何监管的问题：

1、请问物业公司的直接管理部门是什么？

答：物业公司的直接管理部门是益阳市住建局物业管理科，依据为：《物业管理条例》第五条：......县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

2、如果前期物业公司收取高于普遍市场的物业服务费，但服务水平确让广大业主不满，请问是否能对物业费重新定价？如果广大业主要申请降低前期物业服务费得如何进行合理合法的自身权益维护？

答：依据《关于重新公布益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》益价服〔2012〕124号文件第九条：......对服务不到位的物业服务企业，经确认并被益阳市住建局记不良行为的，其收费标准在原定标准上下浮5%，一年内连续两次被记不良行为的，其收费标准在原定标准上下浮10%。依据《湖南省物业管理条例》第十一条：具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会议：（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑面积百分之五十以上的；（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到以建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。依法选定物业服务企业，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的，前期物业合同自然终止（益价服〔2012〕124号文件第三条）。

3、对于前期物业公司收取的公共收益，物业公司是否要进行准确，详细的公示？同时公共收益由谁享有？如果前期物业公司拒不对公共收益进行公示，业主该怎么办?

答：依据《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第四十八条：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

感谢您的支持！

益阳市发展和改革委

2022年3月21日